領耘匯（871期）|恒大金碧物業(yè)：IPO前夜引入235億港元戰(zhàn)投
領耘匯（871期）|恒大金碧物業(yè)：IPO前夜引入235億港元戰(zhàn)投
8月13日晚間，中國恒大發(fā)布公告稱，旗下恒大金碧物業(yè)合計引入235億港元戰(zhàn)略投資，對應代價為恒大金碧物業(yè)28.061%的股份。
本輪戰(zhàn)略投資者包含陳凱韻、恒大集團董事局總裁夏海鈞、紅杉資本中國基金、中信、光大控股、騰訊、阿里巴巴旗下云峰基金、周大福等14家戰(zhàn)略投資者，陣容堪稱豪華。
1、引入戰(zhàn)投天團或為提高估值
本次認購比例最高的投資者陳凱韻是恒大的“老熟人”，劉鑾雄家族一直以來也都是恒大的頭號支持者。此次陳凱韻投資45億港元，持股比例5.373%。
同時，恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞實際控制的AdvancePower International Limited也耗資5.5億港元，持有0.657%股份。
而在5月份剛剛完成對世茂服務近2.5億美元（其中紅杉資本中國基金1.3億美元、騰訊1.14億美元）戰(zhàn)略投資的紅杉資本中國基金和騰訊也再次出手，紅杉資本旗下SCCGrowth VI 2020 B,L.P.出資34.5億港元，持股3.582%；騰訊則出資12億港元，持股1.433%。
按預估，恒大金碧物業(yè)成功上市后，其市值將成為僅次于碧桂園服務（截止8月14日收盤，市值達1385.2億港元）的第二大物業(yè)服務企業(yè)。
2、上市前夜的物管巨頭
依托中國恒大的高速擴張，恒大金碧物業(yè)近年來發(fā)展十分迅速。根據(jù)恒大金碧物業(yè)公開信息顯示，目前其在管項目遍布全國280多個城市，擁有超1400個項目，合約管理面積約5億平方米。恒大金碧物業(yè)合約管理面積應該與保利物業(yè)相近，處于行業(yè)領先位置。
據(jù)中國恒大年報，2019年其物業(yè)管理業(yè)務收入43.75億元人民幣，同比上升7.6%。據(jù)中物研協(xié)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前在H股、A股上市物企中，金碧物業(yè)2019年營業(yè)收入僅次于中海物業(yè)，在行業(yè)中大約位于第7位。
根據(jù)中國恒大年報，截至2019年12月31日，集團總土地儲備項目876個，分布于中國237個城市，覆蓋了幾乎全部一線城市、直轄市、省會城市及絕大多數(shù)經(jīng)濟發(fā)達且有潛力的地級城市，總規(guī)劃建筑面積2.93億平方米。
同時，2019年累計合約銷售金額6010.6億元，同比增長9.0%，自2009年上市以來連續(xù)10年刷新年度銷售記錄，銷售面積5846.3萬平方米，同比增長11.5%。
目前，恒大金碧物業(yè)的項目主要來自于恒大地產(chǎn)，第三方項目幾乎沒有涉及。
3、備受青睞的物管新風口
從2019年開始，物管行業(yè)越來越受到資本市場的熱捧。特別是在疫情期間，物企通過優(yōu)異的表現(xiàn)，贏得了社會各界的好評，其吸金潛力不斷得到釋放。熱捧之下，資本市場給物管股的估值也十分慷慨。
2020年物管行業(yè)平均估值已經(jīng)達到了30.7倍PE。這樣的估值，遠高于恒生指數(shù)和房企的估值，那物管行業(yè)是如何撐起30倍PE背后的資本風口的呢？
首先是行業(yè)的高速發(fā)展。根據(jù)中物研協(xié)數(shù)據(jù)，2018年物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營收入達9066.1億元，較2017年增加1333.6億元，增長17.25%；在管理面積方面，2018年全國物業(yè)管理行業(yè)總面積達279.3億平方米，相比2017年增加32.65億平方米，同比增長13.2%。2019年行業(yè)數(shù)據(jù)暫未公布，按照增長趨勢，預計突破10000億元。
其次，相較于房地產(chǎn)行業(yè)，物管行業(yè)是更受資本青睞的輕資產(chǎn)運營模式，收入持續(xù)且穩(wěn)定，現(xiàn)金流更加健康。
另外，目前社區(qū)經(jīng)濟的前景越來越受到人們的關注，作為社區(qū)場景的入口，物管行業(yè)成為社區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的最大受益者。
信息來源：領耘資本研究中心、網(wǎng)絡
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