從記者到總裁的換道逆襲： 他又靠什么重估物業、地產板塊價值？
文 | 挖貝網 馬春笛
提起物業，很多人的印象也許還停留在樓下微笑著露出八顆牙齒的客服，站得筆直的保安。也許直到杭州保姆縱火案發生后，才知道物業原來在每個人生活中扮演著如此重要的角色。
早在很多年前，有家企業就意識到物業在場景塑造中的重要性：我們是群居者，我們需要社交、需要生意、需要文化、需要藝術、需要一個溫暖而科技的社區。而這社區背后的推動力量都是物業。
如今，這家名為第一物業（北京）股份有限公司的企業希望用綠色科技撩撥物業神經、成功引得鼎暉、中金入局。
50億元市值的小目標
根據公開資料顯示，中國物業管理行業在過去十幾年保持穩步增長態勢。預計未來5年行業仍將保持較快增長，到2021年市場規模將突破8000億元。中國物業管理行業未來將會是一個萬億級的市場。
第一物業（北京）股份有限公司（以下簡稱“第一物業”）董事長張鵬對挖貝網表示：“隨著市場風向的變化�，F在的物業行業已經從粗放走向了精細。第一物業不是一個普通的物業公司，它在不斷挖掘業主深層次的需求�！�
以第一物業在北京西三旗的項目為例，根據介紹，這個小區當時存在許多的問題，換了多家物業公司也始終得不到解決。第一物業在接手后，對小區居民展開走訪調查，對居民反映的問題進行歸納總結、集中起來處理。
首先第一物業按照小區的消費水平，對配套的設施進行了更新代換，并將小區的停車位重新規劃，清除私建的地鎖等設施，將80%的車位通過搖號的方式，重新劃分到居民手中；鑒于小區道路過于狹窄，第一物業對小區的道路進行規劃，將社區內的大部分道路劃分為單行道、以保障業主的正常出行。
此外，將小區地下室中停放的上千輛老舊自行車進行清理，改造后的地下室成為了供居民讀書、健身、休閑娛樂的場所。這也是第一物業對于社區場景的想象：有社交、有藝術、有生意、有文化。
張鵬透露：”這些是已經成型的小區，我們只能靠后期一點點去修改。但第一物業最具有特色的模式，是對于開發商的早期介入�！�
挖貝網了解到，第一物業會在房屋建設起就開始對開發商進行監督，從業主角度向開發商反饋問題。這樣的前期介入也保證了第一物業可以對社區進行充分的了解，當居民詢問有關于小區建設的問題時，物業可以細致解答。
如果說這些只是與服務相關，那么第一物業獲得的9項技術專利才真正體現了第一物業的優勢——綠色科技。
根據第一物業公開轉讓書顯示，第一物業擁有雨水井防堵裝置、熱水微循壞裝置、地下車庫通風采光裝置等9個國家專利。專利的應用有助于業主居住時生活成本的降低，生活質量的提高�！暗谝晃飿I要做的是健康人居、科技智能、降低業主的生活成本�！睆堸i表示。
2016年4月，第一物業掛牌新三板。2017年，第一物業獲得1億元融資。由鼎暉投資領投，中金公司、中信證券、華融投資、長江證券、東北證券等機構跟投。
張鵬表示：”我對這些投資人承諾，未來三年，我們希望能達到市值50億元的目標�！�
鼎暉投資等其他投資者則認為這個目標太小了，他們看到的不僅僅是第一物業2016年3.03億元的營業收入、4247.23萬元的凈利潤：”第一次看到一個物業公司具有9個國家專利�！�
事實上，資本市場早已形成對于物業公司的共識：短，能獲取利潤，長，能把住用戶入口，挖掘社區產業的價值。為了把住入口，各大物業致力于差異化競爭，如萬科物業的睿服務主打“生活因幸福而改變”、彩生活的彩之云“把社區服務做到家”、長城物業的一應云“一切為社區生活所需”等。
張鵬表示：“第一物業就是一家綠色科技物業公司。這個“綠”是真正具有技術含量的，能源方案、設施設備是從開發商建筑圖紙就開始參與的，貫穿到房屋交付。這是第一物業在行業深耕18年所建立的技術壁壘，是第一物業的核心競爭力�！�
張鵬認為，第一物業所踐行的正是物業未來的發展趨勢：數字智能化、產業生態化、服務與運營無界化方向發展，重新定義人與物的鏈接。
綠色基因的傳承
第一物業所說的“綠色”近幾年早已經成為一個所有人耳熟能詳的詞匯。挖貝網了解到，“綠色”不是第一物業趕風潮而去做的事情，而是源自當代置業的基因。
如果說第一物業可能很少有人聽過，那么當代置業，大眾可能也所耳聞；如果當代置業也不為大眾熟悉，那么每個來過北京的人、到過東二環的人，一定都會對東直門的當代MOMΛ和萬國城MOMΛ印象深刻。
故事起源于2000年，那時的中國房地產處在加速發展期。用張鵬的話來說，那時候做地產，隨便拿一塊地就可以賺錢。
那一年，碧桂園建設度假村，打造五星級酒店之家；萬科號稱要打造中國人普通住宅；龍湖品牌大手筆投入園林豪宅，王健林試水商業地產。剛剛成立的當代置業也在想著如何從一開始就與他們有所區別。
據張鵬透露，那時候的當代置業就希望打造一套先進的科技系統，使一座房子不用空調、不用暖氣、不用開窗，依然能夠保持24小時恒溫恒濕，和居住狀態的舒適、健康。
張鵬表示：“17年前，綠色在中國并不普及。開發商基本上什么是高能耗就做什么，造成了巨大的能源消耗。當時我們董事長就在想，綠色一定是未來的大趨勢�！�
此后的幾年當代置業一直在推動綠色化進展，直到2006年，綠色建筑的評價標準。而彼時，當代置業已經在綠色路上走了6年之久，足以證明了當代置業的戰略眼光。
如果說沒有遺憾也是不可能的。綠色化背后資源的投入和與當時主流市場不符帶來的進展緩慢�！澳莻�年代做綠色的企業都比較難�！睆堸i嘆息道。
當其他房企做的風生水起的時候，當代置業卻錯失了市場化浪潮中將企業做大的最好機遇，至今游走在房企第二梯隊。
張鵬表示：“當時有很多人說，當代面前明明有一條大路可以走，卻執意要拿著鐮刀開辟出一條新路。但是綠色就是當代的堅持�！�
這樣的堅持換來的是，雖然北京霧霾天數量日益增加，但當代MOMΛ里面的住戶卻不絲毫不受影響。張鵬表示：“當代MOMΛ有一套新風置換系統，無論天氣好壞，住戶都不用開窗�！�
用他的總結來說，當代置業有著空氣質量獨特解決之道、取暖制冷獨特解決之道、能耗運行費用降低獨特解決之道。
隨著環境的日益惡劣進，當代置業堅持的開發模式終于進入主流視野，成為開發商轉型關鍵詞。
然而在張鵬看來，其他開發商所說的“綠色”還是與當代置業所說的“綠色科技”存在很大的不同�！熬G色不僅是綠化、建筑材料這些面上的東西，更是能源自控、空氣置換等綠色科技。后來者起跑的時候我們已經出發很久了�！�
這些優越性體現在，比如其他開發商在研究集中式恒溫恒濕時，當代置業已經做分戶式開發了；其他開發商為毛細管漏水問題焦頭爛額，當代置業已經將難點突破到了天棚管的更高級別。
綠色技術是否能助力當代置業在房地產市場上彎道超車不得而知，但挖貝網通過與張鵬的談話發現，當代置業已經沿著綠色房地產開發全流程價值鏈多級裂變，開發了12種商業模式，“當代置業也許做的不是最極致的，至少是走的最遠的。”張鵬如此定義。
生態圈
張鵬介紹說：“2013年，我們就在想，房地產市場飽和后，該怎么發展�！�
事實上，大部分地產商也早已認識到了這一點，以地產開發為主體，不斷向外延伸。
“地產商目前延伸到了設計公司、施工總承包公司、裝修公司、物業公司，這是一條產業鏈，但當代置業圍繞這條生態鏈孵化出了更多服務，前端是房地產金融，當代置業做綠色金融資本；中間叫綠色房地產開發，當代置業已經形成了有特色的科技健康住宅開發；后端叫移動互聯的社區服務平臺，這是一個生態系統�！�
張鵬拿第一物業為例，“我常說第一物業不是什么都做，但也是什么都做，因為它有無數個兄弟公司來支撐它�！钡谝晃飿I通過提供物業服務把握住社區這個流量入口，再通過營造社區便利店、健身房，幼兒園，餐飲，電影院，聯合辦公等場景挖掘社區價值。
個體間互相支撐卻又相互獨立。如今和第一物業一樣，原本附著在地產里面的增值服務已經形成了自有的商業模式。
張鵬表示，要做大平臺、小組織激發內部創新，才能有效保證當代置業在綠色科技方面有足夠儲備支撐。
據挖貝網了解，第一資產已經完成了四十余家創業公司的孵化，形成“五大綠色事業群”：綠色社區事業群、綠色教育事業群、綠色空間事業群、綠色科技事業群、綠色金融事業群。
除了已經在新三板掛牌的第一物業，目前“第一”系的第一體育也已經取得新三板掛牌同意函。根據公開資料顯示，第一體育通過經營中高端健身會所，為客戶提供專業的健身及體育運動服務，涵蓋各類體育運動項目、綠色健康生活方式指導、綠色健康膳食建議等項目。
代表著當代置業最高綠色、科技建筑水準的35人研發設計院團隊成立了“第一人居”。目前也已開始籌備新三板掛牌。
“我們希望打造一個有飛禽、走獸等等生物的叢林生態，現在我們孵化的項目有的可以跑了，有的還在襁褓里，能生存多久就靠自己本事了”，張鵬表示，目前走的最遠的無疑是51VR。
據其介紹，51VR是VR、AR在看房、驗房過程中的規�；虡I應用，VR技術實現的交互式樣板間能夠跨越時間和區域限制，使得用戶獲得沉浸式看房體驗。獨立的運作機制使得萬科、綠地、華潤、融創等原本有競爭關系的房企，也成為了51VR的客戶。
“要么快速增長，要么緩慢死亡�！边@是每個生態個體的理念。“我們對內部孵化項目和創業公司劃定的紅線是不能虧錢，他們六個月內須拿到天使投資。”張鵬透露。這就要求每個團隊必須具有狼性。
叢林法則
狼性的培養離不開極其具有誘惑性的激勵機制。
張鵬透露：“我們借鑒了外部的股權激勵計劃，設計了特有的受限制股票單元持股計劃，就是完成了階段性的目標，公司就會釋放一部分股權給你，股權包括所在的子公司和以上的母公司。”
在團隊建設方面，張鵬認為初生牛犢不畏虎，因此第一資產敢于啟用大批80后、85后為領導層。以第一物業為例，根據公司公開轉讓書顯示，公司前十大股東兼第一摩碼網絡科技（北京）有限公司CEO李熠、北京綠建動力商業運營管理有限公司副總經理龍晗，以及倍格創業CEO周賀等都是85后。
此外，張鵬認為“任何工種，不該有專業邊界， 一個員工不能在三年五年后還在一個崗位在做同樣的事�！�
挖貝網發現，張鵬個人就是一個不斷求變的故事。
根據履歷介紹，大學畢業后，張鵬成為公務員， 后來隨著第一波互聯網產業的來臨 ，在互聯網公司歷練后， 有一個機緣，進入房地產行業。 2001年11月至今，供職于當代置業（中國）有限公司，歷任人力資源總監、副總裁及首席運營官。現任當代置業（中國）有限公司執行董事兼總裁，擔任第一摩碼資產管理（北京）有限公司董事長、第一物業（北京）股份有限公司擔任董事長。
“畢業之后本來是公務員，后來發現性格不合適，就跑到北京了。做了記者一年多后，一次機緣巧合認識了當代的董事長，算下來到現在也有20年了。”張鵬感慨道，“所以說專業是不重要的，重要的是選擇和干勁。”
挖貝網了解到，當代置業在職員入職前要求他們填寫職業生涯開發與管理報告書，寫清幾年內的職業規劃和目標�！霸诋敶脴I必須放遠目光，這樣的人才有大發展。”張鵬表示。
與職業生涯開發與管理報告書一起的，還有計劃預算書、作業標準書、職責授權書、績效任務書等四書。當代置業由此建立了一套完整的運營授權機制、計劃預算機制、經營管理機制和激勵問責機制。
張鵬表示：“流程和標準化市場重要，所有的管理行為必須是標準化的。我們可以不管細節，但每個節點必須要有回饋�！�
這也是當代置業敢于讓年輕人去獨立打拼的底氣，放手并不是放野馬脫韁，張鵬認為圈子越大越需要一套完整的系統化管理流程：“我們構建的是一個生態圈，但只憑著沖勁和熱情是不行的，這個叢林必須有約束法則�！�
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